전세사기 피하는 법｜계약 전 반드시 확인할 10가지
전세사기를 피하려면 집을 본 뒤 바로 계약금을 보내기보다 소유자·등기부·건축물대장·전세가·선순위보증금·보증보험 가능성을 순서대로 확인해야 합니다.
계약을 멈추고 추가 확인할 신호
1. 계약을 멈춰야 하는 위험신호
소유자 불일치, 불명확한 대리계약, 압류·신탁·위반건축물, 지나치게 높은 전세가와 보증보험 확인 거부가 보이면 계약금을 보내기 전에 추가 확인해야 합니다.
공적장부와 계약정보가 일치하고 대출·보증 가능성을 확인한 경우
가격·선순위권리·다가구 보증금 등 자료가 더 필요한 경우
근저당 말소 약속을 특약에 넣고 잔금 전 실제 말소를 재확인할 경우
압류·가압류·신탁권한 불명확·소유권 문제를 해결하기 어려운 경우
2. 소유자와 대리인 확인
실제 소유자
등기부 소유자, 계약서에 서명하는 사람과 보증금 수령인이 같은지 확인합니다.
대리인 계약
- 위임장과 인감증명서 또는 본인서명사실확인서
- 위임 범위와 보증금 수령권한
- 임대인과 직접 통화해 계약내용 재확인
- 대리인 계좌 입금 시 명시적 위임과 계약서 기록
3. 등기부등본 확인
- 현재 소유자
- 압류·가압류·가처분
- 경매개시·가등기
- 신탁등기·소유권 이전
- 근저당·채권최고액
- 공동담보
- 전세권
- 선순위 권리
전세보증금 + 선순위 근저당 + 선순위 임차보증금
계약서 작성일뿐 아니라 계약금 지급 전과 잔금 직전에도 최신 등기부를 다시 확인하세요.
4. 건축물대장 확인
건축물대장과 실제 구조·호수가 다르거나 근린생활시설을 주거용처럼 계약하는 경우에는 대출과 보증보험 심사에도 문제가 생길 수 있습니다.
5. 적정 전세가 확인
안심전세 앱에서 매매시세, 전세가율, 경매낙찰가율, 보증사고 현황과 HUG 보증가입 가능성을 확인할 수 있습니다.
앱 조회결과만으로 계약의 안전을 확정하지 말고 등기부·건축물대장·계약서와 함께 판단하세요.
6. 다른 세입자 보증금
단독·다가구·다중주택과 공동담보 주택은 내 보증금보다 앞선 세입자의 보증금이 얼마인지 확인해야 합니다.
- 선순위 세입자 수와 전체 보증금
- 공실 수와 최우선변제금
- 확정일자 순서
- 타 전세계약 체결내역 확인서
- 확정일자 부여현황과 전입세대 자료
7. 대출·보증보험 확인
대출과 보증보험은 계약금을 보내기 전에 은행 사전상담과 계산기로 가능성을 확인하고, 계약 후 정식 심사를 진행해야 합니다.
8. 계약 특약
다음은 계약서 검토 방향이며 법률효과를 보장하는 완성 문구가 아닙니다.
- 전세대출 불가 시 계약 해제와 계약금 반환
- 반환보증 가입 불가 시 계약 해제 협의
- 잔금 전 근저당 말소
- 추가 근저당·담보권 설정 금지
- 압류·가압류 발생 시 계약 해제
- 임대인의 보증심사 서류 제출 협조
- 소유권·권리관계 변경 시 사전 통지
- 실제 정보가 다를 경우 계약 해제
9. 잔금 전후 행동
| 시점 | 반드시 할 일 |
|---|---|
| 집을 보기 전 | 예산·대출 가능액 확인 |
| 집을 본 후 | 시세·전세가율 확인 |
| 계약 전 | 등기부·건축물대장 확인 |
| 계약 당일 | 소유자·대리인·중개사 확인 |
| 계약금 전 | 대출·보증보험 가능성 확인 |
| 잔금 전 | 최신 등기부 재열람 |
| 잔금 지급 | 등기상 소유자 계좌 확인 |
| 잔금 후 | 전입신고·확정일자·임대차신고 |
| 계약기간 중 | 등기변동 알림 설정 |
| 계약종료 전 | 갱신·퇴거 통보와 반환 준비 |
등기부·건축물대장·소유자 확인
대출·보증보험 가능성 확인
최신 등기부 재열람
전입신고·확정일자·임대차신고
등기변동 알림 설정
갱신·퇴거 통보와 반환 준비
10. 안전계약 컨설팅
계약 전 등기부등본·건축물대장 등 공적장부의 권리관계 분석, 계약서 검토와 유의사항을 확인할 수 있습니다.
이 서비스가 보증가입 심사나 경매 권리분석을 대신한다고 표현할 수는 없으며, 발견된 위험요소를 바탕으로 계약 진행 여부를 추가 판단하는 데 활용합니다.
자주 묻는 질문
등기부등본은 언제 확인해야 하나요?
집주인이 아닌 대리인과 계약해도 되나요?
근저당이 있으면 무조건 위험한가요?
다가구주택의 다른 세입자 보증금은 어떻게 확인하나요?
위반건축물은 어떻게 확인하나요?
안심전세 앱에서 무엇을 조회할 수 있나요?
전세보증보험이 가능하면 안전한 집인가요?
대출이 안 되면 계약금을 돌려받을 수 있나요?
계약서에 어떤 특약을 넣어야 하나요?
잔금 지급 전 등기부를 다시 확인해야 하나요?
안전계약 컨설팅은 어디서 받을 수 있나요?
계약 후 등기부가 바뀌면 어떻게 알 수 있나요?
이 글은 계약 전 위험요소를 점검하기 위한 일반 정보입니다. 보증가입, 대출승인, 계약 특약의 법률효과와 보증금 회수 결과를 보장하지 않습니다.
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